北京市昌平区人民法院

民事判决书

(2016)京0114民初6874号

       原告党某强，男，1985年7月5日出生，汉族，住北京市朝阳区XXX北里小区XXX号楼X单元402室。

       委托代理人XX，北京市拓夫律师事务所律师。(现北京霆盛律师事务所主任）

       被告李某，男，1976年8月23日出生，汉族，住北京市海淀区XX路X号楼X单元401。

       委托代理人卢春阳，北京德恒律师事务所律师。

       委托代理人何菲，北京德恒律师事务所律师。

       原告党某强与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告党某强及其委托代理人XX，被告李某及其委托代理人卢春阳、何菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

       原告党某强诉称：经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）介绍，原被告于2016年1月13日签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定，被告将自己拥有产权的位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区706号楼252室（后不动产登记证书变更地址为天通苑四区13号楼2单元502室）的一套两居室卖给原告，房屋总价款230万元。当日，原被告还先后与链家公司、北京中融信担保有限公司签订了《居间服务合同》、《房屋交易保障合同》，约定由上述两公司为原被告双方提供办理公积金贷款、房屋评估、通知当事人等居间服务。同日，原被告又签订《补充协议》和《买卖定金协议书》，该两份协议约定，原告当日向被告支付定金5万元，首付款104万元待批贷后10个工作日内支付，双方应于出具评估报告后且以公积金管理中心通知5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，批贷后15个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》第四条还约定，任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。事后，被告之妻也出具了《配偶同意出售证明》，承诺其同意出售上述房屋。2016年2月2日，双方办理了网签手续。合同签订后，原告依约支付了5万元定金。2016年3月7日，链家公司向双方告知，评估报告和公积金管理中心通知均已收到，链家公司要求原被告双方尽快办理公积金贷款手续，但被告却以房地产价格已上涨为理由，拒不配合办理贷款，并提出加价50万元的无理要求。经链家公司多次协调，被告至今仍明确表示拒绝履行合同。故原告提起本诉，请求人民法院判决：1、被告继续履行其与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，配合办理过户、交付房屋等义务；2、被告赔偿原告逾期履行违约金每日1150元（230万元乘以万分之五）,自2016年3月14日开始计算至其实际配合原告办理公积金贷款之日；3、诉讼费用由被告承担。

       被告李某辩称：第一，原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2016年4月6日解除，法院应依法驳回原告继续履行合同的诉讼请求。第二，原告诉请的违约金所依据的事实已不存在，且系其在先违约导致双方对合同履行产生争议，法院应驳回其诉讼请求。

       经审理查明：2016年1月13日，原告与被告在链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定被告将位于昌平区东小口镇天通苑小区706号楼252的房屋卖给原告，房屋成交价150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价80万元，总计230万元。合同签订当日，原告向被告支付定金5万元。按照双方合同约定，买方拟公积金贷款120万元，在银行批贷后10个工作日内，买方将首付款104万元以理房通托管的方式支付给卖方。买卖双方应于出评估报告后且以公积金管理中心通知5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于违约责任，《补充协议》第四条第一项规定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

       2016年2月2日，诉争房屋办理了网签。房屋地址变更为昌平区东小口镇天通苑四区13号楼5层252。

       2016年3月10日，买卖双方与中介人员一起到公积金管理中心办理贷款申请手续，但卖方李某要求买方党某强先支付首付款才能协助办理贷款申请手续，故当日未能办理贷款申请手续。

       2016年3月22日，链家公司向卖方李某发出催告函，催告其2016年3月23日18时前，配合买方党某强办理公积金初审手续。后李某未配合党某强办理公积金贷款手续。

       2016年4月6日，买卖双方就该交易在中介的参与下进行了沟通，当日，卖方李某向买方党某强退回定金5万元。被告李某认为原告接收退回的定金，表示其认可合同解除；原告党某强认为接收退回定金并不代表同意解除合同。

       上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、收据、网签打印页、催告函及当事人的陈述等证据在案佐证。

       本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

       当事人应当按照约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同依法成立且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面的履行其义务。合同已经明确约定买卖双方应共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在批贷后10个工作日之内买方支付首付款，但卖方李某坚持要求买方先支付首付款才同意配合办理贷款申请手续，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告李某以中介方制作的“房屋买卖流程图”中是买方先付首付款再到公积金管理中心初审为由，拒绝履行双方合同义务，其理由不成立。

       关于诉争合同是否解除的问题，首先，被告系合同的违约方，其不享有合同的单方解除权；其次，在被告拒绝履行合同义务后，原被告双方进行了沟通，被告向原告返还了定金5万元，但不能据此认为原被告双方达成了解除合同的合意，事实上，原告一直不承认双方合同已解除，双方之间也没有关于合同解除的书面协议。故，被告主张诉争合同已解除的理由不成立，本院不予支持。

       关于诉争合同能否继续履行的问题。合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费。本案中，原告表示可以全额支付购房款，因此，诉争房屋买卖合同不存在继续履行的障碍。原告要求被告协助办理过户、交付房屋的诉讼请求，本院应予支持。

       关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，《补充协议》已约定，逾期履行义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，则每日违约金数额为1150元。被告李某主张约定的违约金过高请求予以调减，经询，原告党某强表示其实际损失主要是房屋租金，因此，当事人约定的违约金已经过分高于造成的损失，被告要求调减违约金的主张合理，本院以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断，酌定违约金数额为5万综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

       一、原告党某强于本判决生效后十五日内支付被告李某购房款二百三十万元，被告李某于收到购房款当日，协助原告党某强办理昌平区东小口镇天通苑四区13号楼5层252的房屋过户手续，并向原告党某强交付房屋；

       二、被告李某于本判决生效后十五日内向原告党某强支付违约金五万元。

       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

       案件受理费二万五千二百元，由被告李某负担，于本判决生效后七日内交纳。

       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审 判 长      杨   帆

审 判 员      陆   倩

人民陪审员  姚玉河

二〇一六年九月三十日

 书 记 员      周   静